Sono ormai arrivate a tanti contribuenti le lettere di compliance dell’Agenzia delle Entrate, con le quali viene richiesto loro di provvedere all’aggiornamento della rendita catastale post Superbonus.
Tali missive, redatte e spedite dall’Amministrazione Finanziaria in base all’art. 1 co 86 e 87 della Legge di Bilancio per il 2024 (L. 213/2023), sono state inviate a chi risulta da apposite banche in mano all’Amministrazione finanziaria come beneficiario del Superbonus inadempiente in merito all’obbligo di aggiornamento delle rendite catastali a fine lavori.
Si ricorda infatti, che la normativa prevede un termine di 30 giorni dalla fine dei lavori entro i quali il contribuente deve provvedere, per tramite di un professionista delegato, all’aggiornamento catastale.
Si tratterà per molti di un costo aggiuntivo al quale non erano preparati, vista la pubblicità del “tutto gratis”, tanto che alcuni condòmini, da quello che giunge dalle notizie in rete, hanno già espresso all’Amministratore di condominio il loro dissenso nel procedere all’aggiornamento catastale delle loro unità immobiliari, ritenendo che lo stesso andasse eseguito dal General contractor. Il tutto però, spesso affermato senza aver preventivamente analizzato le clausole contrattuali di quanto concordato tra General contractor e Amministratore per conto del condominio.
Il problema, infatti, è che solitamente l’incombenza dell’aggiornamento catastale non era posta contrattualmente a carico del General contractor e il voler procedere da parte di questi condòmini con un atteggiamento volto solo a procrastinare l’inevitabile aggiornamento catastale, qualora dovuto, appare solo che un tentativo di rinviare il problema, senza rendersi conto del potenziale aggravio delle sanzioni in sede accertativa.
Infatti, il vantaggio di queste lettere di compliance è che permettono l’utilizzo del “ravvedimento operoso”, uno strumento giuridico-tributario che permette di ridurre sensibilmente le sanzioni dovute in caso di adempimento spontaneo del contribuente.
L’analisi in ambito condominiale, tuttavia, si presenta sicuramente articolata, con la necessità di valutare separatamente la situazione di ogni unità immobiliare al fine di comprendere se sia necessario oppure no provvedere all’aggiornamento della rendita catastale di detto appartamento.
Appare, dunque, opportuno ricordare quali siano le situazioni in cui si debba provvedere all’aggiornamento catastale:
- ampliamenti della superficie o sopraelevazioni
- cambio di destinazione d’uso
- frazionamento o accorpamento di unità immobiliari
- modifiche nel numero di vani
- esecuzione di lavori di un certo rilievo che non producono variazioni planimetriche. In particolare su questo punto è necessario che l’1% del valore dei lavori attualizzato al 1988/1989 sia superiore al 15% dell’importo della rendita catastale attuale per l’immobile.
- per il fotovoltaico, invece, l’aggiornamento risulta necessario quando si superano i 3 kw al servizio della singola unità immobiliare
Cosa succede se non si provvede alla comunicazione dell’aggiornamento della rendita catastale entro i termini indicati?
L’Agenzia delle Entrate ha il potere di attribuire all’immobile una rendita presunta, con l’aggravio di sanzioni e oneri per la regolarizzazione d’ufficio.
Dette sanzioni vanno da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 8.264 euro per ogni unità immobiliare. Quindi, considerati gli importi in gioco, è bene non attendere l’accertamento d’ufficio per aggiornare la rendita catastale.
Cosa si deve fare se si riscontra un errore nella comunicazione inviata dall’agenzia delle Entrate?
Come indicato nel provvedimento 38133/2025 del 07/02/2025, il Contribuente può, “comunicare all’Agenzia delle entrate eventuali elementi, fatti e circostanze dalla stessa non conosciuti, in relazione all’assenza di obbligo di regolarizzazione catastale per gli immobili indicati, nonché le modalità per regolarizzare errori od omissioni e beneficiare della riduzione delle sanzioni previste per le violazioni stesse.”.
Dunque il primo passo da fare a seguito di una lettera di compliance ritenuta infondata, è proprio quello di collaborare con l’Agenzia al fine di comunicarle fatti, elementi e circostanze utili a farle comprendere l’assenza della necessità di provvedere ad un aggiornamento catastale.
E se l’Agenzia non valuta correttamente, a parere del contribuente, tali elementi, fatti e circostanze per i quali non risulta necessario l’aggiornamento della rendita catastale? Oppure, ancora, va ad attribuire una rendita troppo elevata o ritiene che l’immobile diventi di lusso?
E’ possibile, per il contribuente che non ritenga corretta la rettifica della rendita catastale operata d’ufficio dall’Agenzia delle Entrate, proporre ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria competente per territorio al fine di richiedere al Giudice il ripristino della vecchia rendita o la riduzione dell’aumento operato unilateralmente dall’Amministrazione finanziaria.
Dinanzi a tali tipologia di giudizi possono essere nominati a difesa del Contribuente sia Dottori Commercialisti che Avvocati, come pure professionisti tecnici (in quanto la rendita catastale rientra tra le materie di loro competenza) iscritti agli albi dei Geometri, Architetti, Ingegneri, periti industriali, dottori agronomi e forestali, agrotecnici, periti agrari.
Il vantaggio è che da qualche anno il Processo tributario è completamente telematico e anche le udienze si possono svolgere in videoconferenza; questo permette ai professionisti come me di poter difendere i propri clienti davanti ai Giudici tributari di tutta Italia, senza più la necessità di addebitare al clienti onerosi costi di trasferta per i casi più distanti geograficamente dal proprio domicilio professionale.
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